همه چیز درباره قانون موجر و مستاجر سال ۵۶

در مجموعه حقوقی گروه وکلای آس‌یار، وکلای متخصص و باتجربه در حوزه دعاوی مربوط به قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در کنار شما هستند تا در پیچیده‌ترین اختلافات استیجاری، بهترین راهکارهای حقوقی را ارائه دهند. آشنایی عمیق این گروه با رویه قضایی، مقررات خاص قانون ۵۶، حق کسب و پیشه، سرقفلی، تخلیه، تعدیل اجاره‌بها و دفاع در دعاوی مرتبط، موجب شده است که آس‌یار یکی از معتبرترین گزینه‌ها برای افرادی باشد که به دنبال یک تیم حرفه‌ای و قابل‌اعتماد هستند. اگر درگیر اختلاف با موجر یا مستأجر هستید، یا نیاز به بررسی تخصصی قرارداد و طرح دعوی دارید، وکلای ما می‌توانند از اولین مشاوره تا آخرین مرحله رسیدگی در کنارتان باشند. برای دریافت اطلاعات بیشتر و بهره‌مندی از مشاوره تخصصی، کافی است با وکلای مجرب گروه آس‌یار تماس بگیرید.

آیا هر اجاره‌ای مشمول قانون موجر و مستأجر ۵۶ می‌شود؟

بر اساس ماده ۱ قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، هر محلی که برای سکونت، کسب، پیشه یا تجارت، یا به منظور دیگری اجاره داده شود، در صورتی که تصرف مستأجر براساس تراضی با موجر و تحت عنوان اجاره، صلح منافع یا هر عنوان دیگری باشد، مشمول این قانون است. تفاوتی ندارد قرارداد رسمی باشد یا عادی، و حتی اگر اصلاً سندی تنظیم نشده باشد، صرف رابطه استیجاری و تصرف مستأجر کافی است تا قانون ۵۶ بر آن حاکم شود. نکته مهم این ماده آن است که ملاک، «تصرف براساس توافق استیجاری» است؛ بنابراین اگر مستأجر بدون سند رسمی اما با توافق و پرداخت اجاره بها در ملک مستقر شود، تمام مقررات حمایتی قانون ۵۶ نسبت به او اعمال خواهد شد. این گستردگی دامنه‌ی شمول موجب شده قانون ۵۶ یکی از قوی‌ترین قوانین حمایتی مستأجر در حقوق ایران باشد، به‌ویژه در حوزه حق کسب و پیشه و تجارت.

 

 

کدام اجاره‌ها مشمول قانون موجر و مستأجر ۵۶ نمی‌باشند؟

ماده ۲ قانون ۵۶ موارد متعددی را از شمول این قانون خارج کرده است؛ از جمله معاملات با حق استرداد و معاملات رهنی، اراضی مزروعی و باغ‌هایی که هدف اصلی بهره‌برداری از محصول است، اجاره‌های فصلی کمتر از ۶ ماه، واحدهای مسکونی دارای گواهی پایان‌کار بعد از تصویب قانون معاملات زمین ۱۳۵۴، خانه‌های سازمانی و واحدهای مسکونی که پس از اجرای قانون ۵۶ اجاره داده شوند. نکته بسیار مهم این است که با تصویب قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، تمام قراردادهای اجاره‌ای که پس از اجرای آن قانون منعقد شده‌اند، دیگر تابع قانون ۵۶ نیستند و کاملاً طبق قانون ۷۶ بررسی می‌شوند. بنابراین تنها قراردادهایی که بین سال ۵۶ تا تصویب قانون ۷۶ منعقد شده‌اند مشمول قانون ۵۶ هستند، به‌جز قراردادهایی که قبل از ۷۶ وجود داشته و به‌صورت پیوسته تمدید شده‌اند؛ این دسته همچنان تابع قانون سال ۵۶ محسوب می‌شوند. استمرار رابطه استیجاری مهم‌ترین ملاک استمرار قانون ۵۶ است.

نکات مهم اجاره‌بها در قانون موجر و مستأجر ۵۶

تعیین اجاره‌بها

طبق ماده ۳، اگر اجاره‌نامه‌ای تنظیم شده باشد، همان مبلغ اجاره بها معتبر است. اما اگر اجاره‌نامه‌ای وجود نداشته باشد، میزان اجاره‌بها براساس توافق یا رویه عملی طرفین تعیین می‌شود. اگر این مبلغ نیز مشخص نباشد، دادگاه با توجه به نرخ عادله روز مبلغ اجاره‌بها را تعیین می‌کند. برای مثال، اگر مستأجری بدون قرارداد رسمی در مغازه‌ای مستقر است و سال‌ها مبلغی ثابت پرداخته، ولی اکنون موجر ادعای افزایش شدید اجاره دارد، دادگاه با نظر کارشناس و مقایسه املاک مشابه، اجاره‌بهای واقعی را تعیین می‌کند. این سازوکار از سوءاستفاده موجر جلوگیری و حقوق مستأجر را تضمین می‌کند.

امکان تعدیل اجاره‌بها

هر یک از موجر یا مستأجر در صورتی میتوانند تعدیل اجاره بها را از دادگاه بخواهند که از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده است ۳ سال تمام گذشته باشد و مدت اجاره بها منقضی شده باشد که به دلیل افزایش یا کاهش هزینه‌های زندگی، درخواست تعدیل اجاره‌بها کنند. معیار تعدیل، شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی بانک مرکزی است. برای مثال اگر ارزش پول ملی کاهش یابد، موجر می‌تواند درخواست افزایش اجاره بدهد؛ یا اگر کسب‌وکار دچار رکود شده و هزینه‌ها پایین آمده باشد، مستأجر می‌تواند تقاضای کاهش اجاره بدهد. همچنین موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره ایام گذشته را نیز مطالبه کند. این انعطاف‌پذیری، قانون ۵۶ را به قانونی پویا و منطبق با شرایط اقتصادی تبدیل کرده است.

نحوه پرداخت اجاره‌بها

پرداخت اجاره‌بها طبق ماده ۶ باید حداکثر تا ۱۰ روز پس از موعد انجام شود. اگر قرارداد رسمی باشد و موجر اجاره را دریافت نکند، مستأجر باید مبلغ را در صندوق ثبت یا بانک معرفی‌شده تودیع کند. اگر قرارداد عادی باشد، قبض واریز باید به نزدیک‌ترین دفترخانه تحویل داده شود. اهمیت این ماده در این است که پرداخت یا تودیع به‌موقع اجاره‌بها، مهم‌ترین عامل جلوگیری از صدور حکم تخلیه است. برای مثال، اگر موجر قصد اذیت داشته باشد و اجاره را عمداً نگیرد، مستأجر با تودیع در صندوق ثبت تمام مسئولیت قانونی خود را انجام داده و از تخلیه جلوگیری می‌شود.

نکات مهم در تنظیم اجاره‌نامه در قانون موجر و مستأجر ۵۶

حق مراجعه به دادگاه برای تنظیم اجاره‌نامه

اگر قرارداد اجاره وجود نداشته یا مدت آن تمام شده و طرفین درباره تمدید اختلاف دارند، هریک می‌توانند از دادگاه درخواست تنظیم اجاره‌نامه کنند. دادگاه پس از رسیدگی، میزان اجاره‌بها و شرایط قرارداد را تعیین می‌کند. این ماده باعث می‌شود هیچ‌کس نتواند به بهانه نبود قرارداد، رابطه استیجاری را منقطع کند.

 

 

تعیین شرایط اجاره جدید

دادگاه در تنظیم اجاره‌نامه جدید، عرف محل، شرایط اجاره سابق، و مقررات قانون ۵۶ را رعایت می‌کند. بنابراین موجر نمی‌تواند شرایط غیرمعمول یا سخت‌گیرانه وضع کند.

الزام طرفین به امضای اجاره‌نامه

پس از صدور حکم قطعی، طرفین باید ظرف یک ماه قرارداد را امضا کنند. اگر موجر امضا نکند نماینده دادگاه آن را به‌جای او امضا می‌کند. اما اگر مستأجر امضا نکند، حکم تخلیه صادر خواهد شد.

حق انتقال به غیر

مستأجر نمی‌تواند بدون اجازه کتبی موجر مورد اجاره را منتقل کند. اگر منتقل کند، مالک می‌تواند پس از انقضا یا فسخ، با مستأجر جدید اجاره‌نامه تنظیم کند. این ماده یکی از پایه‌های مهم در بحث حق کسب و پیشه است.

نکات الزامی در اجاره‌نامه رسمی

از جمله شغل طرفین، نشانی دقیق ملک، شرایط پرداخت اجاره، نوع استفاده (سکنی یا کسب)، و وضعیت حق انتقال باید صراحتاً در قرارداد درج شود.

موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره

در این بخش دو دسته بررسی می‌شود:
۱. موارد فسخ و تخلیه به درخواست مستأجر
۲. موارد فسخ و تخلیه به درخواست موجر

موارد فسخ از سوی مستأجر

بر اساس ماده ۱۲، مستأجر در موارد زیر حق فسخ دارد:

• عدم مطابقت اوصاف ملک با اجاره‌نامه
• ایجاد عیب اساسی که رفع آن ممکن نباشد
• تحقق شروط فسخی مندرج در قرارداد
• درخواست وراث مستأجر پس از فوت او
• خرابی یا خطرناک بودن ملک

مثلاً اگر مغازه‌ای که مستأجر برای نانوایی اجاره کرده، کوره‌خانه‌اش به‌طور اساسی خراب شود و قابل تعمیر نباشد، مستأجر حق فسخ دارد.

موارد فسخ یا تخلیه به درخواست موجر

موارد بسیار مهم و متعدد است، از جمله:

• انتقال یا واگذاری غیرمجاز
• تغییر شغل بدون رضایت موجر
• تعدی یا تفریط مستأجر
• استفاده برخلاف منظور قرارداد
• عدم پرداخت اجاره‌بها در مهلت مقرر
• نیاز شخصی موجر یا افراد نزدیک او
• خرابی غیرقابل تعمیر
  در خصوص سوءاستفاده موجر، ماده ۱۶ مقرر می‌کند اگر موجر به دروغ درخواست تخلیه کند (مثلاً بگوید برای سکونت خود می‌خواهد اما استفاده نکند)، به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره‌بها محکوم می‌شود.

زمان‌های تخلیه و پرداخت حق کسب و پیشه

در مواردی مانند ساخت‌وساز جدید یا نیاز شخصی موجر، تخلیه مشروط به پرداخت حق کسب و پیشه است. پس از صدور حکم، موجر ۳ ماه فرصت دارد حق کسب و پیشه را تودیع کند؛ در غیر این صورت حکم تخلیه بی‌اثر می‌شود. همچنین مهلت تخلیه از ۱۰ روز تا دو ماه تعیین می‌شود.

حق کسب و پیشه و تجارت چیست و چگونه محاسبه می‌شود؟

حق کسب و پیشه حقی است مالی که به‌سبب فعالیت مستمر مستأجر، جذب مشتری، ایجاد شهرت تجاری و رونق‌بخشی به محل کسب ایجاد می‌شود. این حق کاملاً وابسته به شخص مستأجر است اما با شرایطی قابل انتقال به دیگری است. ماده ۱۸ تصریح می‌کند که میزان این حق براساس ضوابط آیین‌نامه‌ای تعیین می‌شود؛ معیارهایی مانند موقعیت ملک، نوع شغل، مدت فعالیت، سودآوری محل، و ارزش سرقفلی‌های مشابه. کارشناسان رسمی دادگستری با بررسی این عوامل مبلغ دقیق را تعیین می‌کنند.

آیا در انتقال قهری حق کسب و پیشه از بین می‌رود؟

انتقال قهری مانند ارث موجب از بین رفتن حق کسب و پیشه نمی‌شود. مثلاً اگر پدر سال‌ها در مغازه عطاری فعالیت می‌کرده و فوت کند، ورثه‌اش (مثلاً فرزند او) به‌عنوان مستأجر جدید قائم‌مقام او شده و همان حق کسب و پیشه را خواهند داشت. بنابراین حق مزبور یک حق مالی قابل انتقال قهری است و فوت مستأجر مانع استمرار آن نیست.

اگر موجر توان پرداخت حق کسب و پیشه را ندارد چه باید کرد؟

در صورتی که موجر امکان مالی برای پرداخت حق کسب و پیشه را نداشته باشد، مستأجر می‌تواند از دادگاه درخواست تجویز انتقال منافع به شخص جدید را مطرح کند. ماده ۱۹ اجازه می‌دهد در این حالت دادگاه حکم به انتقال رسمی منافع و تنظیم سند به نام مستأجر جدید بدهد. با این انتقال، شخص جدید قائم‌مقام مستأجر قبلی شده و رابطه استیجاری ادامه می‌یابد و عملاً مشکل عدم توان پرداخت موجر برطرف می‌شود. همچنین می‌توان با رضایت موجر، فرد جدیدی را به‌عنوان مستأجر معرفی کرد بدون اینکه تخلیه انجام شود.

تفاوت واگذاری مورد اجاره با اجاره‌دادن ملک توسط مستأجر اول

اگر مستأجر مورد اجاره را واگذار کند و این واگذاری مطابق ماده ۱۹ صحیح باشد، مستأجر جدید قائم‌مقام مستأجر اول شده و تمام حقوق او را خواهد داشت. اما اگر مستأجر اول ملک را اجاره دهد (اجاره‌دادن به مستأجر دوم)، وضعیت متفاوت است:

• اگر مستأجر دوم بین سال ۵۶ تا ۷۶ ملک را اجاره کرده باشد، تابع قانون ۵۶ است.
• اگر بعد از سال ۷۶ ملک را اجاره کرده باشد، تابع قانون ۷۶ خواهد بود.
  این تفاوت ناشی از ماده ۱۹ و فلسفه قانون‌گذاری در دوره‌های مختلف است.

میزان حق کسب و پیشه در حالت‌های مختلف

میزان پرداخت حق کسب و پیشه بستگی به علت تخلیه دارد:

در موارد زیر نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر پرداخت خواهد شد.

• انتقال یا اجاره ملک توسط مستاجر بدون اجازه موجر

در موارد زیر حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر پرداخت نخواهد شد.

• تعدی تفریط مستاجر
• تغییر شغل مستاجر
• عدم پرداخت اجاره بها توسر مستاجر (این مورد در حالت های قرارداد عادی و رسمی فرق دارد و شرایط خاصی نیاز است تا محقق شود.)

در موارد زیر کل حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر پرداخت خواهد شد.

• تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید
• تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب و پیشه و تجارت
• در صورتی که موجر بخواهد از محل برای سکنی خود، پدر و مادر و اولاد و همسرش استفاده نماید.

شرایط درخواست تعدیل اجاره‌بها طبق قانون ۵۶

طبق ماده ۴، تعدیل اجاره‌بها تنها در سه حالت امکان دارد:
۱. سه سال از شروع استفاده مستأجر یا آخرین حکم تعدیل گذشته باشد.
۲. افزایش یا کاهش هزینه‌های زندگی اثبات شود.
۳. درخواست تعدیل توسط هر یک از طرفین ارائه شود.
دادگاه با توجه به شاخص‌های بانک مرکزی مبلغ جدید را تعیین می‌کند.

تعمیرات مورد اجاره در قانون موجر و مستأجر ۵۶

مسئولیت تعمیرات اساسی و جزئی

تعمیرات کلی مانند اسکلت ساختمان یا تأسیسات اصلی با موجر است. تعمیرات جزئی و تزیینات برعهده مستأجر است.

عدم انجام تعمیرات توسط موجر

اگر موجر تعمیرات لازم را انجام ندهد، مستأجر می‌تواند یا فسخ کند یا با اجازه دادگاه تعمیرات را انجام دهد و هزینه را از اجاره‌ها کسر کند.

ممانعت مستأجر از تعمیرات

اگر مستأجر مانع تعمیرات ضروری شود، دادگاه ابتدا او را ملزم می‌کند و در صورت ادامه ممانعت، حکم تخلیه موقت می‌دهد.

قطع خدمات ضروری

موجر حق ندارد آب، برق یا گاز را قطع کند. دادگاه فوراً دستور وصل صادر می‌کند.