فهرست محتوا
مقدمه دعوای الزام به تنظیم سند
یکی از دعاوی پرکاربرد در محاکم حقوقی ایران، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی است. این دعوا در زمره دعاوی حقوقی قرار می‌گیرد و از نظر ماهیت، غیرمالی محسوب می‌شود؛ هرچند آثار مالی قابل‌توجهی برای طرفین دارد. بسیاری از شهروندان پس از انعقاد قرارداد، با این مشکل مواجه می‌شوند که فروشنده یا متعهد حاضر به انتقال رسمی مال مورد معامله نمی‌شود. در چنین شرایطی، خریدار یا ذی‌نفع ناچار به طرح دعوای الزام به تنظیم سند در دادگاه می‌گردد.
این دعوا معمولاً در معاملات بیع (خرید و فروش) مطرح می‌شود. بیع طبق ماده 338 قانون مدنی، عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را به دیگری در مقابل عوض معلوم (ثمن) تملیک می‌کند. مطابق مواد 219 تا 225 قانون مدنی، قراردادها لازم‌الاجرا هستند و متعاملین به تعهدات خود ملزم‌اند. بنابراین اگر فروشنده از انتقال رسمی مال خودداری کند، خریدار می‌تواند با استناد به این مواد، الزام او را از دادگاه بخواهد.
انواع دعوای الزام به تنظیم سند
این دعوا در دو حوزه اصلی مطرح می‌شود:
- اموال غیرمنقول: مانند زمین، آپارتمان، خانه و باغ.
- اموال منقول: مانند خودرو یا سایر اموالی که قابلیت نقل و انتقال فیزیکی دارند.
الزام به تنظیم سند در اموال غیرمنقول
در گذشته، مردم معاملات مربوط به ملک و زمین را با قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی انجام می‌دادند و در صورت امتناع فروشنده از انتقال رسمی، خریدار می‌توانست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند.
اما با تصویب قانون جدید، الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول از خرداد 1403 به بعد، همه معاملات مربوط به اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا از طریق دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. بنابراین:
- اگر معامله پس از تاریخ مذکور و صرفاً با سند عادی (قولنامه) انجام شده باشد، دادگاه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را رد می‌کند. در چنین مواردی تنها امکان طرح دعوای استرداد وجه وجود دارد.
- اگر معامله قبل از خرداد 1403 منعقد شده باشد، همچنان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابل استماع است و دادگاه‌ها به آن رسیدگی می‌کنند.
مواد 46 تا 48 قانون ثبت نیز این موضوع را تأیید می‌کند که اسناد مربوط به معاملات غیرمنقول باید به ثبت برسند وگرنه در محاکم پذیرفته نخواهند شد.
الزام به تنظیم سند خودرو
معاملات خودرو معمولاً ابتدا با مبایعه‌نامه عادی انجام می‌شود و سپس طرفین برای انتقال سند به دفترخانه مراجعه می‌کنند. مشکل زمانی پیش می‌آید که فروشنده پس از دریافت وجه، از حضور در دفترخانه خودداری می‌کند. در این حالت، خریدار می‌تواند دادخواست الزام به تنظیم سند خودرو مطرح نماید. دادگاه پس از بررسی مدارک، فروشنده را ملزم به حضور در دفترخانه و انتقال سند می‌کند.
مراحل پیشنهادی برای طرح دعوا
استفاده از وکیل متخصص باعث تسریع روند رسیدگی می‌شود؛ چراکه دعاوی در مراجع ایران معمولاً زمان‌بر هستند و پیگیری مداوم نیاز دارند. مراحل پیشنهادی عبارت‌اند از:
- ارسال اظهارنامه: ابتدا از طریق دفاتر خدمات قضایی یک اظهارنامه با موضوع الزام به تنظیم سند رسمی برای طرف مقابل ارسال کنید. اگر او اقدام کرد، دعوا منتفی است؛ در غیر این صورت همین اظهارنامه را ضمیمه دادخواست نمایید.
- تقدیم دادخواست: در دادخواست باید مشخصات طرفین، تاریخ و جزئیات معامله، مبلغ، و مدارک مربوط مانند مبایعه‌نامه ذکر شود.
متن نمونه اظهارنامه الزام به تنظیم سند
توجه: متن زیر نمونه‌ای کلی است و توصیه می‌شود برای تنظیم دقیق‌تر با وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید.
نمونه متن:
«اینجانب …. فرزند …. به شماره ملی ….، برابر مبایعه‌نامه مورخ …. یک واحد آپارتمان/خودرو از شما خریداری نموده‌ام. با وجود پرداخت کامل ثمن، تاکنون نسبت به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی سند اقدام ننموده‌اید. لذا از شما درخواست دارم ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، در دفترخانه شماره …. حاضر شده و نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کنید؛ در غیر این صورت ناچار به طرح دعوی در دادگاه خواهم شد.»
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند
توجه: این دادخواست کلی است و بهتر است پس از مشاوره با وکیل تنظیم شود.
مشخصات طرفین:
- خواهان: (نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، نشانی کامل)
- خوانده: (نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، نشانی کامل)
خواسته:
الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال رسمی یک واحد آپارتمان/یک دستگاه خودرو به نام خواهان طبق مبایعه‌نامه مورخ …. به شماره ….
دلایل و منضمات:
- تصویر مصدق مبایعه‌نامه یا قرارداد
- رسید پرداخت ثمن معامله
- اظهارنامه ارسالی به خوانده
- گواهی استعلام ثبتی (در اموال غیرمنقول) یا برگه سبز خودرو (در اموال منقول)
- سایر مدارک و مستندات مرتبط
شرح دادخواست:
احتراماً، به استحضار می‌رساند اینجانب برابر مبایعه‌نامه مورخ …. یک واحد آپارتمان/یک دستگاه خودرو از خوانده خریداری کرده‌ام و تمام ثمن معامله طبق توافق به ایشان پرداخت گردیده است. با وجود تعهد قانونی خوانده به انتقال رسمی، نامبرده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی به نام اینجانب خودداری می‌نماید.
با توجه به مواد 219 الی 225 قانون مدنی و سایر مقررات ثبتی، صدور حکم به الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی به نام اینجانب مورد استدعاست.
صلاحیت محاکم در دعوای الزام به تنظیم سند
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مرجع صالح بستگی به نوع مال دارد. اگر دعوا مربوط به اموال غیرمنقول مانند زمین، خانه یا آپارتمان باشد، مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاهی صالح است که مال غیرمنقول در حوزه قضایی آن واقع شده است. برای مثال اگر ملکی در تهران باشد، صرف‌نظر از اقامتگاه خوانده، دادگاه محل وقوع ملک (تهران) صلاحیت رسیدگی خواهد داشت. اما اگر دعوا مربوط به اموال منقول مانند خودرو یا سایر اموالی باشد که قابلیت جابجایی دارند، ملاک تعیین صلاحیت، اقامتگاه خوانده یا محل انعقاد عقد یا دادگاه محل اجرای تعهدات قرارداد است و باید دادخواست در دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده مطرح شود. بنابراین، در اموال منقول، محل وقوع مال اهمیت ندارد و تنها اقامتگاه خوانده ملاک است، در حالی که در اموال غیرمنقول، صرفاً دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت دارد.
مطابق رأی وحدت رویه شماره 829 دیوان عالی کشور، دعوای الزام به تنظیم سند اموال غیرمنقول در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. بنابراین دادگاه خانواده صلاحیتی در این زمینه ندارد. در مورد خودرو و اموال منقول نیز، دادگاه عمومی حقوقی مرجع صالح رسیدگی است.
اجرای حکم الزام به تنظیم سند
پس از صدور حکم قطعی، در صورت امتناع محکوم‌علیه (فروشنده)، دادگاه نماینده‌ای را به جای او معرفی می‌کند تا به دفترخانه مراجعه کرده و سند را امضا نماید.
مدت زمان رسیدگی
مدت زمان این دعوا به حجم کار دادگاه‌ها بستگی دارد؛ اما معمولاً بین 6 ماه تا 1/5 سال طول می‌کشد. در صورت وجود تجدیدنظرخواهی، زمان بیشتری نیاز خواهد بود.
هزینه دادرسی
- اموال غیرمنقول: هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک محاسبه می‌شود.
- خودرو و اموال منقول: هزینه دادرسی براساس بهای خواسته در دادخواست تعیین می‌گردد.
مزایای داشتن وکیل در دعوای الزام به تنظیم سند
داشتن وکیل در این نوع دعاوی یک امتیاز مهم محسوب می‌شود. وکلا با تجربه‌ای که دارند می‌توانند از بروز اشتباهات شکلی در طرح دادخواست جلوگیری کرده و مدارک لازم را به‌طور کامل ضمیمه کنند. همچنین پیگیری مستمر پرونده توسط وکیل باعث می‌شود روند رسیدگی سریع‌تر پیش برود و احتمال موفقیت شما در دادگاه افزایش یابد. علاوه بر این، وکیل می‌تواند در مذاکرات خارج از دادگاه نیز نقش مؤثری ایفا کرده و زمینه صلح و سازش را فراهم کند.
معرفی گروه وکلای آس یار
در این زمینه، گروه وکلای آس یار با بهره‌گیری از وکلای متخصص و مجرب در حوزه دعاوی ملکی و قراردادی می‌تواند همراه مطمئن شما باشد. ویژگی مهم این گروه آن است که پرونده‌ها را به‌صورت تیمی و گروهی پیش می‌برند، به همین دلیل تمام جزئیات حقوقی پرونده به‌دقت بررسی می‌شود و بهترین استراتژی برای موفقیت انتخاب خواهد شد. همکاری گروهی وکلای آس یار موجب می‌شود شما از پشتیبانی چندین کارشناس به‌طور هم‌زمان بهره‌مند شوید و پرونده با بالاترین کیفیت ممکن مدیریت شود.
جمع‌بندی
دعوای الزام به تنظیم سند یکی از شایع‌ترین دعاوی حقوقی در کشور است. آگاهی از قوانین ثبت و مقررات جدید، نقش مهمی در موفقیت یا شکست این دعوا دارد. استفاده از مشاوره وکلای متخصص نیز می‌تواند روند دادرسی را تسهیل کند و از تضییع حقوق طرفین جلوگیری نماید.
مشاوره فوری
پیام در واتساپ