عقد اجاره یکی از رایج‌ترین قراردادهای مدنی در زندگی روزمره است که اگرچه در ظاهر ساده به نظر می‌رسد، اما در عمل گاه به مناقشه و دعوی در مراجع قضایی ختم می‌شود. یکی از موضوعاتی که در جریان اختلافات بین موجر و مستأجر مطرح می‌شود، دعوای اثبات اجاره است؛ به‌ویژه در شرایطی که قرارداد کتبی وجود ندارد و همه‌چیز شفاهی پیش رفته است.
فهرست محتوا
عقد اجاره چیست و چه آثاری دارد؟
بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. این یعنی مستأجر تنها حق استفاده از مال را دارد و مالک آن نیست. عقد اجاره تعهداتی را برای هر دو طرف ایجاد می‌کند؛ از جمله تعهد موجر به تسلیم مورد اجاره و حفظ امکان انتفاع از آن و تعهد مستأجر به پرداخت اجاره‌بها و حسن استفاده از عین مستأجره.
انواع اجاره در قانون مدنی
قانون مدنی اجاره را به سه دسته اصلی تقسیم می‌کند:
- اجاره اشیاء (مثل اجاره مغازه، خانه، خودرو)
- اجاره حیوانات (مثل اجاره اسب یا شتر در مناطق عشایری یا روستایی)
- اجاره اشخاص (مثل کارگر یا کارمند برای کار مشخص)
در این مقاله، تمرکز ما بر روی اجاره اشخاص نیست بلکه بیشتر در مورد اجاره اشیاء، به‌ویژه املاک و موضوعات مرتبط با قراردادهای شفاهی اجاره صحبت خواهیم کرد.
اثبات قرارداد شفاهی اجاره
در برخی موارد، به دلیل اعتمادی که میان موجر و مستأجر وجود دارد، قرارداد اجاره به صورت مکتوب تنظیم نمی‌شود. اما این اقدام می‌تواند در آینده موجب بروز اختلاف شود. اگر یکی از طرفین بخواهد وجود اجاره را اثبات کند، باید با دلایل و مدارک معتبر این رابطه حقوقی را ثابت نماید.
روش‌های اثبات اجاره شفاهی:
- شهادت شهود: افرادی که در جریان عقد یا اجرای اجاره بوده‌اند.
- پرداخت‌های بانکی یا واریز اجاره بها به حساب موجر
- استفاده از دستگاه کارت‌خوان نصب شده در محل (مثل مغازه)
- تحقیقات محلی توسط مأمور اجرا
- فیلم و تصاویر دوربین‌های مداربسته که نشان‌دهنده تصرف مستأجر باشد
این دلایل بسته به شرایط پرونده و مستندات موجود می‌توانند در دادگاه پذیرفته شوند.
نمونه دادخواست اثبات عقد اجاره
جهت تنظیم دادخواست کامل و خوب بهتر است با یک وکیل متخصص مشورت کنید زیرا مواردی همچون تاریخ وقوع عقد اجاره در قوانین حاکم بر آن و آثار عقد اجاره بسیار مهم و تعیین کننده خواهد بود. زیرا در نظام حقوقی ایران عقد اجاره برای اموال غیر منقول چند قانون حاکم است که آثار آنها متفاوت می باشد از جمله قانون اجاره سال ۵۶ و ۶۶ و ۷۶ و قانون اجاره در قانون مدنی. دادخواستی که ما در ادامه برای نمونه آماده کرده ایم به صورت کلی و متناسب با قوانین عمومی موجود در قانون مدنی می باشد. ولی شما میتوانید با تماس و مشاوره از وکلای ما جهت تنظیم دادخواست حرفه ای اقدام فرمایید.
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
با سلام
احتراماً، به استحضار می‌رساند
اینجانب به موجب توافق شفاهی با خوانده، ملک واقع در خیابان .... را از تاریخ .... به اجاره گرفته‌ام.
علی‌رغم پرداخت‌های منظم اجاره‌بها، خوانده منکر رابطه استیجاری شده است.
مستند به شهادت شهود و رسیدهای پرداخت وجه، تقاضای اثبات عقد اجاره و شناسایی رابطه استیجاری فی‌مابین دارم.
با تشکر
نام و نام‌خانوادگی / تاریخ
مزایای داشتن وکیل در دعوای اثبات اجاره
پرونده‌های حقوقی به‌ویژه در موضوعاتی نظیر اثبات اجاره شفاهی، نیازمند مهارت در ارائه دلیل، استناد به مواد قانونی و آگاهی از رویه قضایی است. داشتن وکیل دادگستری در این مسیر، احتمال موفقیت شما را تا حد زیادی افزایش می‌دهد، به‌خصوص در مواردی که:
- خوانده قرارداد را انکار می‌کند
- شهود دچار تردید هستند
- مدارک مستند کافی وجود ندارد
جمع‌بندی
اگرچه تنظیم قرارداد مکتوب اجاره در ابتدا ممکن است ساده یا غیرضروری به نظر برسد، اما در آینده می‌تواند از بروز اختلافات سنگین جلوگیری کند. در صورتی که درگیر دعوی اثبات اجاره شدید، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا بتوانید با تسلط بر مدارک و دلایل، از حق خود دفاع کنید.
مشاوره فوری
پیام در واتساپ