معامله معارض چیست؟

بررسی جامع معامله معارض و شرایط تحقق و آثار قانونی آن

تعریف معامله معارض و مبنای حقوقی آن

معامله معارض از جمله جرایم خاص ثبتی است که ریشه در تعارض میان حقوق ناشی از دو معامله نسبت به یک مال واحد دارد. فرض اساسی قانونگذار در جرم معامله معارض این است که شخصی نسبت به مال متعلق به خود، ابتدا معامله‌ای در معنای عام انجام می‌دهد؛ این معامله ممکن است در قالب یکی از عقود معین مانند بیع، اجاره، صلح یا هبه باشد یا در قالب قراردادهای نامعین منعقد گردد. به‌موجب این معامله، حقی نسبت به عین یا منفعت مال برای طرف مقابل ایجاد می‌شود. پس از آن، همین شخص در تاریخ مؤخر، نسبت به همان مال، معامله یا تعهد دیگری انجام می‌دهد که مفاد و آثار آن با حق قبلی ایجادشده در تعارض قرار دارد. این تعارض می‌تواند ناظر به مالکیت عین، حق انتفاع، حق سکنی، منافع یا هر حق مالی دیگر باشد. عنصر اساسی در تحقق معامله معارض، وجود دو عمل حقوقی معتبر از سوی مالک واحد نسبت به مال واحد است که نتیجه آن‌ها با یکدیگر ناسازگار باشد. به همین دلیل، در معامله معارض برخلاف انتقال مال غیر، مرتکب در زمان انجام معامله اول مالک مال است و همین ویژگی، این جرم را از سایر جرایم مالی متمایز می‌سازد.

شرایط تحقق جرم معامله معارض از منظر قانونی

برای تحقق جرم معامله معارض، وجود مجموعه‌ای از شرایط قانونی ضروری است که فقدان هر یک از آن‌ها موجب خروج عمل از شمول این عنوان مجرمانه خواهد شد. نخست آنکه موضوع جرم باید «مال» باشد؛ اعم از اینکه مال، عین یا منفعت باشد و اعم از اینکه منقول یا غیرمنقول تلقی شود. دوم آنکه شخص مرتکب باید به موجب سند رسمی یا عادی، حقی نسبت به این مال برای شخص دیگری ایجاد کرده باشد. این حق می‌تواند حق مالکیت، حق انتفاع، حق استفاده یا هر حق مالی قابل حمایت قانونی باشد. سومین شرط آن است که پس از ایجاد این حق، مرتکب نسبت به همان عین یا منفعت، به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی انجام دهد که با حق قبلی در تعارض باشد. نکته بسیار مهم این است که هرچند معامله اول می‌تواند به موجب سند رسمی یا عادی انجام شود، اما برای انطباق عمل با جرم معامله معارض، معامله دوم حتماً باید به موجب سند رسمی باشد. در غیر این صورت، رفتار ارتکابی ممکن است مشمول عناوین مجرمانه دیگری مانند انتقال مال غیر یا کلاهبرداری شود، اما عنوان معامله معارض بر آن صدق نخواهد کرد.

 

 

لزوم رسمی بودن معامله دوم در جرم معامله معارض

یکی از ارکان متمایزکننده جرم معامله معارض، الزام به رسمی بودن معامله دوم است؛ موضوعی که به‌صراحت از مفاد ماده ۱۱۷ قانون ثبت استنباط می‌شود. فلسفه این شرط آن است که قانونگذار، اعتبار و اثرگذاری خاصی برای سند رسمی قائل شده و آن را واجد قابلیت ایجاد تعارض حقوقی واقعی با حقوق پیشین می‌داند. در حالی که اسناد عادی، به‌ویژه در حوزه اموال غیرمنقول، همواره از حیث قابلیت استناد و تعارض با اسناد رسمی محل تردید بوده‌اند. بنابراین اگر شخصی ابتدا به موجب سند عادی حقی نسبت به مال ایجاد کند و سپس مجدداً به موجب سند عادی دیگری معامله‌ای انجام دهد، هرچند رفتار او می‌تواند واجد وصف کیفری باشد، اما از شمول جرم معامله معارض خارج است. بر همین اساس، قانونگذار به‌درستی معامله دوم رسمی را شرط تحقق این جرم دانسته است، زیرا تنها در این صورت است که نظم ثبتی و اعتماد عمومی به اسناد رسمی به‌طور جدی مخدوش می‌شود.

معامله معارض در ماده ۱۱۷ قانون ثبت

تحلیل ماده ۱۱۷ قانون ثبت و عناصر آن

ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، هسته اصلی جرم معامله معارض را تشکیل می‌دهد. مطابق این ماده، هرگاه شخصی به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی حقی به دیگری بدهد و سپس نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض انجام دهد، به مجازات مقرر محکوم خواهد شد. از مفاد این ماده، سه عنصر اساسی استخراج می‌شود: انجام معامله اول، انجام معامله دوم رسمی، و وجود تعارض میان حقوق ناشی از این دو معامله. نکته قابل توجه آن است که این ماده ناظر به مالی است که متعلق به خود معامل باشد؛ بنابراین اگر شخصی نسبت به مال متعلق به غیر، اقدام به معاملات متعدد کند، عمل او مشمول ماده ۱۱۷ نخواهد بود و حسب مورد ممکن است تحت عنوان انتقال مال غیر یا حتی جعل مورد بررسی قرار گیرد. این تمایز، یکی از مهم‌ترین نقاط افتراق معامله معارض و انتقال مال غیر به‌شمار می‌رود و در رویه قضایی نیز مورد توجه ویژه قرار گرفته است.

تفاوت معامله معارض و انتقال مال غیر از منظر مالکیت

در جرم انتقال مال غیر، مرتکب مالی را که اساساً متعلق به دیگری است، با علم به این موضوع، به غیر منتقل می‌کند و در واقع تقلب نسبت به مال دیگری صورت می‌گیرد. اما در معامله معارض، شخص مرتکب در زمان انجام معامله اول، مالک مال است و به همین اعتبار، حق ایجاد تعهد یا انتقال را دارد. اشکال زمانی پدید می‌آید که وی پس از انتقال حق به شخص اول، مجدداً نسبت به همان مال معامله‌ای متعارض انجام می‌دهد. بنابراین، معامله معارض همواره مسبوق به مالکیت مرتکب است و اگر این شرط وجود نداشته باشد، اساساً امکان تحقق این جرم منتفی خواهد بود. این تفاوت ماهوی، آثار مهمی در تعیین عنوان مجرمانه، مجازات و حتی صلاحیت رسیدگی دارد و بی‌توجهی به آن می‌تواند منجر به اشتباه در تطبیق رفتار مجرمانه شود.

 

 

جایگاه مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت و رأی وحدت رویه ۴۳

تعارض ظاهری مواد قانونی و حل آن توسط دیوان عالی کشور

مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول را در مناطقی که اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی وجود دارد، الزامی دانسته‌اند. مطابق ماده ۴۸، اسنادی که باید به ثبت برسند ولی ثبت نشده‌اند، در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهند شد. این مقررات در نگاه نخست با ماده ۱۱۷ قانون ثبت در تعارض به نظر می‌رسند؛ زیرا ماده ۱۱۷ امکان انجام معامله اول به موجب سند عادی را پذیرفته است. این تعارض ظاهری، موجب صدور رأی وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ ۱۳۵۱/۸/۱۰ از سوی هیأت عمومی دیوان عالی کشور شد. مطابق این رأی، در مناطقی که ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول الزامی است، سند عادی قابلیت تعارض با سند رسمی را ندارد و بنابراین اگر معامله اول عادی باشد و معامله دوم رسمی، عمل ارتکابی مشمول ماده ۱۱۷ نخواهد بود. این رأی نقش مهمی در تثبیت رویه قضایی و تبیین حدود جرم معامله معارض ایفا کرده است.

اثر ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه

به موجب ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵، کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده، از جمله بیع، صلح، اجاره، رهن و حتی وعده یا تعهد به انجام این معاملات، باید به‌صورت رسمی تنظیم شوند. اسناد عادی مربوط به این معاملات، جز در مواردی که دادگاه آن‌ها را واجد اعتبار شرعی بداند، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد هستند. این مقرره، بیش از پیش جایگاه سند رسمی را در نظام حقوقی ایران تقویت کرده و دایره شمول جرم معامله معارض را در خصوص اموال غیرمنقول محدودتر ساخته است؛ به‌گونه‌ای که در بسیاری از موارد، رفتار ارتکابی به‌جای معامله معارض، تحت عنوان انتقال مال غیر یا جعل اسناد رسمی قابل تعقیب خواهد بود.

جدول تحلیل وضعیت‌های مختلف معامله معارض

الف) مال منقول

معامله اول	معامله دوم	نتیجه
رسمی	← رسمی	معامله معارض (ماده ۱۱۷ قانون ثبت)
رسمی	← عادی	انتقال مال غیر، مرتکب کلاهبردار محسوب می‌شود
عادی	← عادی	انتقال مال غیر، مرتکب کلاهبردار محسوب می‌شود
عادی	← رسمی	معامله معارض (ماده ۱۱۷ قانون ثبت)

ب) مال غیرمنقول

معامله اول	معامله دوم	نتیجه
رسمی	← رسمی	معامله معارض
رسمی	← عادی	انتقال مال غیر
عادی	← عادی	انتقال مال غیر
عادی	← رسمی	در مناطق دارای اداره ثبت: جعل در اسناد رسمی در مناطق فاقد اداره ثبت: معامله معارض

مجازات جرم معامله معارض

مطابق ماده ۱۱۷ قانون ثبت، مجازات جرم معامله معارض حبس جنایی درجه یک از سه تا ده سال است. شدت این مجازات نشان‌دهنده اهمیت بالای نظم ثبتی و اعتماد عمومی به اسناد رسمی در نظام حقوقی ایران است. قانونگذار با تعیین چنین مجازاتی، در پی آن بوده است که از سوءاستفاده مالکین از موقعیت خود و انجام معاملات متعارض که موجب تضییع حقوق اشخاص و بی‌ثباتی روابط حقوقی می‌شود، جلوگیری کند. لازم به ذکر است که تحقق این مجازات منوط به احراز سوءنیت عام و خاص مرتکب و تحقق کامل ارکان مادی و قانونی جرم است.

 

 

تفاوت معامله معارض با انتقال مال غیر (با مثال)

فرض کنید شخصی مالک یک آپارتمان است و آن را به موجب سند رسمی به شخص «الف» می‌فروشد، سپس همان آپارتمان را مجدداً به موجب سند رسمی به شخص «ب» منتقل می‌کند. در این حالت، چون هر دو معامله رسمی و نسبت به مال متعلق به خود او انجام شده، رفتار وی مصداق معامله معارض است. اما اگر شخصی آپارتمانی را که متعلق به دیگری است، با علم به این موضوع، به شخص ثالث منتقل کند، عمل او انتقال مال غیر محسوب می‌شود. تفاوت اصلی در این است که در معامله معارض، مالکیت اولیه وجود دارد، اما در انتقال مال غیر، مرتکب اساساً مالک مال نیست.

تفاوت کلاهبرداری و معامله معارض (با مثال)

در کلاهبرداری، عنصر فریب و توسل به وسایل متقلبانه نقش اساسی دارد. برای مثال، اگر شخصی با ارائه اسناد جعلی یا ادعای دروغین مالکیت، مالی را به دیگری منتقل کند، عمل او کلاهبرداری است. اما در معامله معارض، فریب لزوماً شرط تحقق جرم نیست؛ بلکه انجام دو معامله متعارض رسمی نسبت به یک مال، صرف‌نظر از فریب، برای تحقق جرم کافی است. به بیان دیگر، معامله معارض جرمی ثبتی و مبتنی بر تعارض حقوقی است، در حالی که کلاهبرداری جرمی مبتنی بر اغفال و تقلب است.

جمع‌بندی و معرفی گروه وکلای آس‌یـار

در پایان باید گفت، معامله معارض از پیچیده‌ترین جرایم حوزه املاک و اسناد رسمی است که تشخیص دقیق آن نیازمند تسلط کامل بر قوانین ثبت، آراء وحدت رویه و رویه قضایی است. گروه وکلای آس‌یـار متشکل از وکلای باسابقه و کاربلد، آماده ارائه خدمات تخصصی در زمینه دعاوی پیچیده ملکی، از جمله معامله معارض، انتقال مال غیر و جعل اسناد رسمی است. در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی یا پیگیری پرونده، می‌توانید با وکلای ما تماس بگیرید و از تجربه و تخصص آنان بهره‌مند شوید.