حق سرقفلی و دعاوی مربوط به آن

حق سرقفلی و دعاوی مربوط به آن یکی از مهم‌ترین و پرچالش‌ترین موضوعات در روابط موجر و مستأجر، به‌ویژه در املاک تجاری است. بسیاری از اختلافات حقوقی میان مالک و مستأجر ناشی از ناآگاهی از مفهوم سرقفلی، نحوه انتقال، فسخ و یا تعیین ارزش آن می‌باشد. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، مبنای اصلی تعیین تکلیف در این خصوص است و هنوز هم بسیاری از قراردادهای اجاره قدیمی تابع این قانون هستند. در این قانون، حق کسب یا پیشه یا تجارت که در عرف به‌عنوان «حق سرقفلی» شناخته می‌شود، برای حمایت از مستأجر و تثبیت موقعیت شغلی او پیش‌بینی شده است تا با صرف هزینه و زمان، از ثبات کسب خود اطمینان یابد.

حق سرقفلی در قانون سال ۵۶

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، برای نخستین بار در فصل پنجم خود از مفهومی به نام «حق کسب یا پیشه یا تجارت» سخن گفته است که همان حق سرقفلی امروزی محسوب می‌شود. بر اساس ماده ۱۸ و ۱۹ این قانون، اگر مستأجر دارای حق انتقال به غیر باشد، می‌تواند منافع مورد اجاره را برای همان شغل یا مشابه آن با سند رسمی به دیگری منتقل کند. اما در صورتی که این حق از او سلب شده و مالک نیز رضایت ندهد، در صورت فسخ و تخلیه مغازه مالک مورد اجاره (موجر)‌ باید در ازای تخلیه ملک، مبلغی را تحت عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد. هدف قانون‌گذار از پیش‌بینی این حق، حمایت از مستأجرانی است که با تلاش خود موجب رونق کسب‌وکار در ملک اجاره‌ای شده‌اند.

 

 

آیا اجاره ۵۶ با همان قانون و مزایا قابل انتقال است؟

بله، قراردادهایی که پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، همچنان تابع قانون سال ۵۶ هستند. به عبارت دیگر، انتقال اجاره‌های قدیمی به اشخاص دیگر نیز با همان مزایا و شرایط سابق قابل انجام است، مگر اینکه در قرارداد به صراحت خلاف آن قید شده باشد. در چنین مواردی، اگر مستأجر بخواهد منافع مورد اجاره را به شخص دیگری منتقل کند و موجر رضایت ندهد، در آن صورت موجر باید حق سرقفلی مستاجر را پرداخت نماید و یا طبق ماده ۱۹ قانون ۵۶ می‌تواند با طرح دادخواست در دادگاه، تقاضای تجویز انتقال منافع کند. در صورت صدور حکم، انتقال رسمی انجام و مستأجر جدید از تمام حقوق مستأجر قبلی برخوردار می‌شود. بنابراین، انتقال اجاره تابع همان حقوق و محدودیت‌های قانون ۵۶ است و با تصویب قوانین جدید نسخ نگردیده است.

حق سرقفلی چقدر است و چگونه محاسبه می‌شود؟

میزان حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه در قانون ۵۶ به‌صورت عدد ثابت تعیین نشده است، بلکه براساس عرف بازار، موقعیت ملک، نوع کسب، مدت تصرف و ارزش سرقفلی املاک مشابه محاسبه می‌شود. کارشناسان رسمی دادگستری معمولاً با بررسی عوامل اقتصادی و وضعیت تجاری محل، ارزش دقیق آن را برآورد می‌کنند. طبق ماده ۱۸ قانون ۵۶، ضوابط تعیین میزان حق کسب یا پیشه باید مطابق آیین‌نامه‌ای باشد که از سوی وزارت دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه شده است. به‌طور کلی، هرچه سابقه استیجاری و رونق کسب بیشتر باشد، مبلغ سرقفلی نیز افزایش می‌یابد. از این رو، تعیین ارزش دقیق حق سرقفلی نیازمند کارشناسی رسمی است و نمی‌توان آن را صرفاً براساس اجاره‌نامه برآورد کرد.

شرایط فروش حق سرقفلی

فروش حق سرقفلی تنها در صورتی امکان‌پذیر است که مستأجر طبق قرارداد، حق انتقال منافع به غیر را داشته باشد. در این حالت می‌تواند منافع را به دیگری واگذار و در ازای آن مبلغی به‌عنوان سرقفلی دریافت کند. اما اگر مستأجر چنین حقی نداشته باشد، باید ابتدا رضایت موجر را جلب کند یا از طریق دادگاه درخواست تجویز انتقال منافع بدهد. پس از صدور حکم و تنظیم سند رسمی، مستأجر جدید قائم‌مقام حقوقی مستأجر قبلی خواهد بود. همچنین لازم است مبلغ سرقفلی در دفترخانه رسمی ثبت و مالیات آن پرداخت شود. انتقال غیررسمی یا واگذاری شفاهی، مطابق تبصره ۱ ماده ۱۹، موجب تخلیه ملک و از بین رفتن نصف حق سرقفلی خواهد شد.

شرایط فسخ حق سرقفلی و موارد انحلال

حق سرقفلی ممکن است در شرایطی از بین برود یا مستأجر آن را از دست بدهد. از جمله موارد فسخ حق سرقفلی می‌توان به تعدی یا تفریط مستأجر نسبت به ملک، تغییر شغل بدون رضایت موجر، یا انتقال غیرقانونی منافع به غیر اشاره کرد. همچنین طبق ماده ۱۴ قانون ۵۶، در صورتی که مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تأخیر کند و پس از اخطار نیز مبلغ را نپردازد، موجر حق درخواست تخلیه را دارد. در این حالت، حق سرقفلی نیز از بین می‌رود. البته اگر مستأجر قبل از صدور حکم، اجاره عقب‌افتاده را با ۲۰٪ اضافه پرداخت کند، از تخلیه مصون می‌ماند. در نتیجه، رعایت شرایط قرارداد و پرداخت به‌موقع اجاره از مهم‌ترین راه‌های حفظ حق سرقفلی است.

موارد فسخ قرارداد اجاره طبق ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در ماده ۱۴، مواردی را مشخص کرده است که در آن‌ها موجر (مالک) می‌تواند از دادگاه تقاضای فسخ اجاره یا تخلیه ملک را بنماید. در ادامه، هر مورد را با توضیح و مثال بررسی می‌کنیم:

۱. واگذاری غیرمجاز ملک به غیر

اگر مستأجر بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه، ملک را کلاً یا جزئاً به شخص دیگری واگذار کند یا عملاً در اختیار فردی خارج از خانواده‌ی تحت تکفل خود قرار دهد، موجر می‌تواند تقاضای فسخ قرارداد کند.
مثال: مستأجری که خانه مسکونی را اجاره کرده اما بدون رضایت مالک، آن را به دوستش اجاره می‌دهد یا برای او وکالت‌نامه استفاده صادر می‌کند. این اقدام مصداق واگذاری غیرمجاز است و موجر می‌تواند از دادگاه تخلیه بخواهد.

۲. واگذاری غیرقانونی محل کسب یا تجارت

در صورتی که ملک برای کسب یا پیشه و تجارت اجاره داده شده باشد و مستأجر آن را بدون تنظیم سند رسمی (بر اساس ماده ۱۹ قانون ۵۶) به فرد دیگری واگذار کند، تخلف محسوب می‌شود.
مثال: مغازه‌ای که به نام علی اجاره شده و او بدون رضایت موجر، آن را در قالب «وکالت یا نمایندگی» به رضا می‌سپارد. چون قرارداد رسمی با مستأجر جدید تنظیم نشده، موجر می‌تواند حکم تخلیه بگیرد.

۳. نیاز شخصی مالک به سکونت

اگر موجر پس از پایان مدت اجاره به آن ملک برای سکونت خود یا اعضای خانواده‌اش (همسر، پدر، مادر، فرزند) نیاز داشته باشد، می‌تواند تخلیه را بخواهد.
مثال: مالک پس از پایان مدت اجاره اعلام می‌کند که خانه‌ی دیگری ندارد و قصد دارد خودش در ملک ساکن شود. در این صورت، دادگاه در صورت احراز نیاز واقعی، حکم تخلیه صادر می‌کند.

۴. خرابی غیرقابل‌تعمیر ملک

هرگاه ملک در معرض خرابی شدید باشد و امکان تعمیر وجود نداشته باشد، موجر می‌تواند تقاضای فسخ کند. در این حالت، دادگاه با جلب نظر کارشناس رسمی میزان خرابی و غیرقابل‌تعمیر بودن را بررسی می‌کند.
مثال: ساختمان قدیمی‌ای که به‌علت فرسودگی ستون‌ها و دیوارها در معرض ریزش است و تعمیر آن ممکن نیست. در چنین شرایطی، موجر می‌تواند دستور تخلیه بگیرد.

۵. تغییر شغل در ملک تجاری بدون رضایت موجر

اگر ملک برای شغل خاصی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد، مگر آنکه شغل جدید مشابه شغل قبلی باشد، موجر می‌تواند درخواست فسخ کند.
مثال: مغازه‌ای برای شغل عطاری اجاره داده شده اما مستأجر بدون اجازه‌ی مالک آن را به فست‌فود تبدیل می‌کند. چون شغل جدید عرفاً مشابه نیست، موجر حق فسخ دارد.

۶. تعدی یا تفریط در ملک

«تعدی» یعنی انجام عملی بیش از حدود متعارف در استفاده از ملک، و «تفریط» یعنی کوتاهی در نگهداری از آن. هر دو موجب فسخ اجاره هستند.
مثال: مستأجر در ملک تجاری دیوارها را تخریب و دکوراسیون اصلی را بدون اجازه تغییر می‌دهد (تعدی)، یا سقف چکه می‌کند ولی او عمداً آن را تعمیر نمی‌کند و باعث خرابی ملک می‌شود (تفریط).

۷. عدم پرداخت اجاره‌بها در مهلت مقرر

اگر مستأجر اجاره‌بها را در موعد مقرر نپردازد و با وجود اخطار دفترخانه یا اظهارنامه، تا ده روز مبلغ معوق را پرداخت نکند، موجر می‌تواند درخواست فسخ یا تخلیه نماید.
تبصره مهم: اگر مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه، اجاره معوقه را به‌علاوه ۲۰ درصد اضافه در صندوق دادگستری واریز کند، حکم تخلیه صادر نمی‌شود. ولی فقط یک بار از این ارفاق می‌تواند استفاده کند.
مثال: مستأجری که سه ماه اجاره را نمی‌پردازد و پس از دریافت اظهارنامه نیز پرداختی ندارد، در معرض صدور حکم تخلیه است. اما اگر پیش از صدور حکم، اجاره معوقه + ۲۰٪ آن را واریز کند، از تخلیه نجات می‌یابد.

تبصره ۱ – تکرار تأخیر در پرداخت اجاره

اگر مستأجر در طول یک سال دو بار با اخطار مجبور به پرداخت اجاره شود و بار سوم نیز در موعد مقرر نپردازد، موجر می‌تواند مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه کند. در این حالت، حکم صادره قطعی است و دیگر ارفاقی در کار نیست.
مثال: مستأجر دو بار با اخطار اجاره را می‌پردازد، اما بار سوم هم تأخیر می‌کند. این بار مالک می‌تواند بدون تشریفات اضافی، تخلیه را بخواهد.

تبصره ۲ – تبعیت محل غیرتجاری از مقررات سکونتی

چنانچه ملک برای غیر از کسب یا تجارت اجاره داده شود، یعنی کاربری آن مسکونی باشد، از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکونت خواهد بود. و از قانون سال ۵۶ پیروی نمیکند درواقع اجاره ۵۶ فقط برای کاربری تجاری است به استثنای دفاتر وکالت و پزشکی که مشمول قانون ۵۶ نمیشوند.
مثال: اگر ملکی با عنوان کارگاه اجاره داده شود ولی عملاً برای زندگی استفاده شود، در دعاوی تخلیه تابع مقررات سکونتی است نه تجاری.

 

 

شرایط تعدیل اجاره‌بها در قانون ۵۶

مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶، هر یک از طرفین قرارداد (موجر یا مستأجر) می‌تواند پس از گذشت سه سال از تاریخ اجاره، به‌دلیل افزایش یا کاهش هزینه زندگی، درخواست تعدیل اجاره‌بها را مطرح کند. دادگاه با توجه به شاخص بهای کالاها و خدمات منتشره از سوی بانک مرکزی، میزان اجاره جدید را تعیین می‌کند. حکم صادره در این مورد قطعی است. این ماده به‌ویژه برای مستأجران قدیمی اهمیت زیادی دارد، زیرا بسیاری از اجاره‌ها سال‌ها ثابت مانده و نیاز به تعدیل دارند. بنابراین، قانون به هر دو طرف حق داده است که در صورت تغییر شرایط اقتصادی، درخواست افزایش یا کاهش اجاره‌بها را مطرح نمایند. یکی دیگر از راه های که طرفین میتوانند از دادگاه درخواست تعدیل اجاره بها را بنمایند اتمام مدت اجاره است.

امکان تخلیه در پایان مدت اجاره طبق قانون ۵۶

یکی از ویژگی‌های مهم قانون ۵۶ این است که برخلاف قانون سال ۷۶، پایان مدت اجاره به‌تنهایی موجب تخلیه ملک نمی‌شود. در واقع، موجر تنها در صورت وجود یکی از دلایل مذکور در ماده ۱۴ و ۱۵، مانند نیاز شخصی، تخلف مستأجر یا قصد احداث ساختمان جدید، می‌تواند درخواست تخلیه کند. به همین دلیل، مستأجران مشمول این قانون از امنیت شغلی بالایی برخوردارند. حتی اگر مدت اجاره تمام شده باشد، تا زمانی که موجر دلیلی موجه ارائه نکند، مستأجر می‌تواند به تصرف خود ادامه دهد. این ویژگی باعث شده که قراردادهای اجاره قدیمی بسیار ارزشمند باشند و مستأجران برای حفظ آن‌ها حاضر به پرداخت مبالغ بالایی تحت عنوان سرقفلی شوند.

وضعیت اجاره قانون ۵۶ پس از فوت مستأجر

طبق ماده ۱۲ بند ۴ قانون ۵۶، در صورت فوت مستأجر، ورثه می‌توانند ادامه اجاره را بخواهند یا در صورت تمایل، تقاضای فسخ اجاره را مطرح کنند. در املاک تجاری، ورثه معمولاً حق ادامه تصرف در محل را دارند و می‌توانند همان شغل را ادامه دهند. اما اگر هیچ‌یک از ورثه تمایلی نداشته باشند، رابطه استیجاری خاتمه یافته و ملک باید تخلیه شود. از سوی دیگر، در صورت فوت موجر، قرارداد اجاره همچنان معتبر است و به وراث او منتقل می‌شود. بنابراین، فوت هیچ‌یک از طرفین موجب فسخ خودکار قرارداد نمی‌شود، مگر اینکه در اجاره‌نامه شرط خاصی برای آن ذکر شده باشد.

آیا انتقال قهری موجب فسخ قرارداد می‌شود؟

انتقال قهری مانند ارث یا انتقال مالکیت به‌موجب حکم دادگاه، به‌طور معمول موجب فسخ اجاره نمی‌شود. در واقع، انتقال مالکیت عین مستأجره به دیگری، تأثیری بر رابطه استیجاری ندارد و مالک جدید جانشین مالک پیشین می‌شود. مگر اینکه در قرارداد اجاره صریحاً شرط شده باشد که در صورت انتقال ملک، اجاره منفسخ می‌شود. بنابراین، قانون‌گذار از ثبات رابطه استیجاری حمایت کرده است تا مستأجر به‌دلیل تغییر مالک دچار بی‌ثباتی نشود. تنها در موردی که مستأجر بدون مجوز منافع را به دیگری واگذار کند، طبق تبصره ۱ ماده ۱۹، موجر می‌تواند درخواست تخلیه نماید و حق سرقفلی مستأجر نصف می‌شود.

انواع دعاوی مربوط به حق سرقفلی

دعاوی مربوط به حق سرقفلی شامل موضوعات متعددی است که در دادگاه‌های حقوقی مطرح می‌شود. از مهم‌ترین این دعاوی می‌توان به مطالبه سرقفلی به نرخ روز، اثبات مالکیت سرقفلی، تجویز انتقال منافع به غیر، تعدیل اجاره‌بها، تخلیه به علت تخلف مستأجر، و مطالبه حق کسب و پیشه اشاره کرد. این دعاوی معمولاً نیازمند کارشناسی دقیق، بررسی اجاره‌نامه و سابقه استیجاری هستند. یکی از پرکاربردترین آن‌ها، دعوای مطالبه سرقفلی به نرخ روز است که توسط مستأجر هنگام تخلیه مطرح می‌شود. همچنین دعوای اثبات مالکیت سرقفلی زمانی اقامه می‌گردد که مالک، مستأجر بودن یا پرداخت سرقفلی را انکار کند. در تمام این موارد، آگاهی از مواد قانونی ۱۸ تا ۲۱ قانون ۵۶ برای دفاع مؤثر ضروری است.

 

 

نمونه دادخواست مطالبه سرقفلی به نرخ روز

خواهان: آقای …
خوانده: آقای …
خواسته: مطالبه حق سرقفلی به نرخ روز به استناد ماده ۱۸ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶
شرح دادخواست:
اینجانب به موجب اجاره‌نامه مورخ … مستأجر ملک تجاری پلاک ثبتی … واقع در … می‌باشم. نظر به اینکه به‌موجب قانون، در هنگام تخلیه مستأجر استحقاق دریافت حق کسب یا پیشه یا تجارت به نرخ عادله روز را دارد و با توجه به امتناع خوانده از پرداخت آن، مستنداً به مواد فوق تقاضای صدور حکم به پرداخت حق سرقفلی به نرخ روز طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری را دارم.

نمونه دادخواست اثبات مالکیت سرقفلی

خواهان: آقای …
خوانده: آقای …
خواسته: اثبات مالکیت سرقفلی
شرح دادخواست:
اینجانب از تاریخ … مستأجر قانونی ملک تجاری پلاک … بوده و بابت حق سرقفلی مبلغ … ریال به موجر پرداخت کرده‌ام. اکنون خوانده با ادعای مالکیت سرقفلی قصد انتقال ملک را دارد. لذا مستنداً به ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، صدور حکم مبنی بر اثبات مالکیت سرقفلی به نام اینجانب مورد استدعاست.

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

اگرچه در عرف بسیاری از مردم، واژه‌های «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه» به‌جای هم به کار می‌روند، اما در حقوق تفاوت ظریفی میان آن‌ها وجود دارد. حق کسب و پیشه مفهومی است که نخستین‌بار در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مطرح شد و هدف آن حمایت از مستأجری بود که با تلاش و سرمایه خود موجب رونق تجارت در ملک اجاره‌ای شده است. در مقابل، سرقفلی مفهومی است که در قانون سال ۱۳۷۶ وارد ادبیات حقوقی شد و به مبلغی گفته می‌شود که مستأجر در ابتدای عقد اجاره به موجر پرداخت می‌کند تا در اولویت تمدید قرارداد یا حفظ منافع تجاری باشد. به بیان دیگر، حق کسب و پیشه ناشی از فعالیت مستأجر در طول زمان ایجاد می‌شود، اما سرقفلی از ابتدا و با توافق طرفین شکل می‌گیرد.

تفاوت سرقفلی و مالکیت

تفاوت اصلی سرقفلی و مالکیت در نوع حق و گستره‌ی اختیارات دارنده آن است. مالکیت حقی عینی و مطلق است که به دارنده اجازه می‌دهد از عین، منافع و حتی نقل و انتقال ملک بهره‌برداری کند، در حالی‌که سرقفلی حقی تبعی و مالی است که تنها به استفاده از منافع ملک تجاری و حفظ موقعیت شغلی مربوط می‌شود. مستأجر دارای حق سرقفلی، مالک ملک نیست، بلکه صرفاً حق بهره‌برداری از محل کسب و انتقال منافع را دارد. از نظر حقوقی، سرقفلی نوعی حق مالی قابل معامله است ولی به‌هیچ‌وجه موجب تملک عین مستأجره نمی‌شود. بنابراین، هرچند سرقفلی ارزش اقتصادی بالایی دارد و قابل خرید و فروش است، اما دارنده‌ی آن هیچ‌گونه حق تصرف مالکانه بر ملک ندارد و باید طبق شرایط اجاره‌نامه عمل کند.

نکات مهم قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶

1. پایان مدت اجاره به‌تنهایی موجب تخلیه نیست.
2. تعدیل اجاره‌بها فقط هر سه سال یک‌بار امکان‌پذیر است.
3. مستأجر در صورت پرداخت نکردن اجاره، با اخطار قابل تخلیه است.
4. انتقال منافع بدون مجوز، موجب نصف شدن حق سرقفلی می‌شود.
5. فوت طرفین به‌خودی‌خود رابطه استیجاری را منحل نمی‌کند.
6. موجر در مواردی مانند نیاز شخصی یا نوسازی، می‌تواند با پرداخت حق سرقفلی ملک را تخلیه کند.

جمع‌بندی

حق سرقفلی و دعاوی مربوط به آن از پیچیده‌ترین مباحث حقوقی در روابط موجر و مستأجر است و تفسیر درست مواد قانون ۵۶ نقشی اساسی در احقاق حق طرفین دارد. شناخت دقیق حقوق قانونی، رعایت تشریفات انتقال، پرداخت اجاره در موعد مقرر و تنظیم قرارداد رسمی از مهم‌ترین راهکارهای پیشگیری از اختلافات است. در نهایت، هرگونه دعوی مربوط به حق سرقفلی باید با استناد به مواد ۱۸ تا ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و با بهره‌گیری از نظر کارشناسان حقوقی و رسمی مطرح گردد تا حقوق هیچ‌یک از طرفین تضییع نشود.