بیع شرط چیست؟

بررسی حقوقی و فقهی همراه با تفاوت‌ها، اقسام و آرای وحدت رویه

بیع شرط یکی از عقود معین در حقوق مدنی ایران است که در ظاهر مانند عقد بیع عادی به‌نظر می‌رسد اما با شرط فسخ از سوی فروشنده همراه است. این عقد به‌ویژه در مواقعی مورد استفاده قرار می‌گیرد که فروشنده به وجه نقد فوری نیاز دارد اما در عین حال می‌خواهد امکان بازخرید ملک یا مال فروخته‌شده را در مدت معینی حفظ کند.

🔹 تعریف بیع شرط

بر اساس ماده ۴۵۸ قانون مدنی، بیع شرط عقدی است که در آن بایع (فروشنده) و مشتری (خریدار) توافق می‌کنند که اگر فروشنده ظرف مدت معینی تمام یا بخشی از ثمن معامله را به خریدار برگرداند، بتواند مبیع را پس بگیرد.

🔹 انواع بیع شرط

۱. بیع شرط کامل (با امکان فسخ نسبت به تمام مبیع)

در این نوع، فروشنده حق دارد با پرداخت کامل ثمن، کل مبیع را از خریدار بازپس بگیرد.

۲. بیع شرط جزئی (با امکان فسخ نسبت به بخشی از مبیع)

در این نوع، طرفین شرط می‌کنند که در صورت پرداخت بخشی از ثمن، فقط بخشی از مبیع به فروشنده بازگردد.

🔸 طبق ماده ۴۵۸، در هر صورت خیار فسخ تابع توافق متعاملین است.

❓ آیا بیع شرط باطل است؟

خیر. بیع شرط با توجه به قانون مدنی ایران کاملاً صحیح و معتبر است، مشروط بر اینکه قصد واقعی طرفین فروش باشد نه صوری‌سازی برای پوشاندن قرارداد رهن یا قرض. اگر احراز شود که قصد واقعی بیع نبوده، طبق ماده ۴۶۳ قانون مدنی، آثار بیع بر آن جاری نخواهد شد.

📚 بیع شرط در قانون ثبت

مطابق مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، معاملات شرطی (از جمله بیع شرط) در صورتی که تا پیش از اجرای قانون ثبت واقع شده باشند، به عنوان معاملات با حق استرداد تلقی شده و تابع مقررات خاصی هستند. از جمله اینکه حق تقاضای ثبت ملک متعلق به فروشنده است مگر در موارد استثنایی.

⚖️ تفاوت بیع شرط در قانون مدنی و قانون ثبت

📌 تفاوت بیع شرط و بیع خیاری

📌 تفاوت بیع شرط با معامله با حق استرداد

بیع شرط از نظر شکل، انتقال مالکیت و آثار حقوقی تفاوت‌هایی با معامله با حق استرداد دارد. در معامله با حق استرداد، غالباً قرارداد ظاهری است و در واقع طرفین قصد بیع ندارند و قرارداد در حکم وثیقه یا رهن تلقی می‌شود.

تبصره ۱ ماده ۳۳ قانون ثبت تصریح دارد: تمام معاملاتی که ظاهرشان غیر از بیع شرط باشد ولی ماهیت آن‌ها حق استرداد داشته باشد، مشمول مقررات بیع شرط هستند.

🧾 رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ – ۱۴۰۰/۳/۴

طبق این رأی، اگر در قرارداد شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت اقساط، فروشنده حق فسخ دارد، در صورت تحقق شرط فسخ حتی با وجود فروش ملک به شخص ثالث، حق فسخ محفوظ خواهد بود و مالک جدید ملزم به بازگرداندن ملک است.

📌 نکته کلیدی: رأی وحدت رویه ۸۱۰ ناظر بر تقدم شرط و حقوق فروشنده نسبت به خریداران بعدی است حتی اگر آنان از شرط اطلاعی نداشته باشند.

⚖️ آثار حقوقی بیع شرط

• مالکیت خریدار قطعی است مگر آنکه فروشنده طبق شرایط مقرر فسخ کند (ماده ۴۵۹)
• منافع حاصل از مبیع در مدت بین عقد تا فسخ، متعلق به مشتری است
• مشتری نمی‌تواند تصرفی کند که مانع اعمال خیار بایع باشد (ماده ۴۶۰)
• در صورت فوت مشتری، خیار فسخ در برابر ورثه باقی می‌ماند (ماده ۴۶۲)

📋 جمع‌بندی

بیع شرط یکی از مهم‌ترین ابزارهای قراردادی برای ایجاد اطمینان خاطر برای فروشنده است. در این عقد، مالکیت منتقل می‌شود ولی امکان فسخ محفوظ است. بر خلاف تصور عام، این نوع عقد نه تنها باطل نیست، بلکه تحت شرایط قانونی کاملاً صحیح و معتبر است. شناخت تفاوت‌های آن با بیع خیاری یا معاملات با حق استرداد می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری کند.